Bagaimana Status Hak Guna Bangunan Setelah Masa Berlaku Berakhir?

Hak Guna Bangunan pertama kali didefinisikan di dalam hukum Indonesia melalui Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, atau lebih dikenal dengan UUPA. Berdasarkan Pasal 35 dari UUPA, definisi dari Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Pada praktiknya, HGB kerap digunakan baik di atas Tanah Negara maupun di atas tanah dengan Hak Pengelolaan. Namun, sesuai definisinya, Hak Guna Bangunan memiliki jangka waktu yang terbatas.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, salah satu penyebab hapusnya hak guna bangunan juga dapat disebabkan oleh berakhirnya jangka waktu hak tersebut.

Jika jangka waktu dari Hak Guna Bangunan telah atau akan berakhir, hak tersebut dapat diperpanjang atau diperbaharui. Perbedaan mendasar dari perpanjangan hak atau pembaharuan hak guna bangunan terletak pada situasinya.

Undang-undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja menyebutkan:

Pasal 1

“(7) Perpanjangan Jangka Waktu Hak yang selanjutnya disebut Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.

(8) Pembaruan hak yang selanjutnya disebut Pembaruan adalah penambahan jangka berlakunya sesuatu hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.”

Di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Hak guna bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Bilamana, hak guna bangunan telah melebihi jangka waktu tersebut dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, hak penguasaan atas tanah akan kembali berada di penguasaan pemegang Sertifikat Hak Pengelolaan atau dikuasai langsung oleh negara.

Jadi berdasarkan analisa di atas, terdapat 3 kemungkinan dengan berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan. Pertama, Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang dengan menggunakan atas nama yang sama untuk jangka waktu 20 tahun. Kedua, Hak Guna Bangunan dapat diperbaharui dengan atas nama yang berbeda untuk jangka waktu 30 tahun. Ketiga, penguasaan atas tanah kembali ke dalam penguasaan pemegang Sertifikat Hak Pengelolaan atau dikuasai langsung oleh negara.